תב”עות ובינוי



תב"עות ובינוי

תוכנית בניין עיר או בראשי תיבות תב"ע היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. בחוק התכנון והבנייה הוחלף המונח ב"תוכנית". במסגרת הכנת תכנית, מתבצעת הסדרת זכויות בניה, הגדרת ייעודי קרקע והוראות, חלקן באמצעות נספחים מלווים מחייבים/ מנחים, ומכח התכנית, לכשתאושר על ידי מוסדות התכנון הרלוונטיים, ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בניה. מגישי תכנית מפורטת מתאפשרת רק לבעלי עניין בקרקע (רשות מקומית, חוכר/ בעלים וכד'). הכנת תכנית מתבססת על נספח בינוי המגדיר את התכנון האדריכלי העקרוני למתחם. לנספח זה מצורפים נספחים מלווים כגון נספח תנועה וחניה, נספח סביבתי וכ' ואלו יוכנו באמצעות יועצים מקצועיים על בסיס נספח הבינוי ובהתאם לחוקים ולתקנות.

תכניות מפורטות נדרשות במצבים שונים, לדוגמה:

  • הסדרת חריגות בנייה, אשר לא ניתן להסדיר באמצעות בקשה להיתר או הקלה, ויש להסדיר לפני כן את המצב הסטטוטורי ורק לאחר אישור התכנית תוגש בקשה להיתר בניה בדיעבד
  • שינוי בחוק המאפשר הגדלת זכויות באמצעות הגשת תכנית מפורטת ועל ידי כך מימוש מלוא זכויות הבניה בקרקע, לדוג' תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה אשר העביר סמכויות תכנון מסויימות לוועדות המקומיות. במצב זה, יזמים/ חוכרים ובעלי נכסים מעוניינים לממש את הזכויות הנוספות ולהסדיר אותן סטטוטורית על מנת להגיש תכנית בניה להיתר על פי הזכויות המאושרות והנוספות.
  • הסדרת זכויות בניה ושימוש בקרקע אשר לא הוגדרו לה זכויות מפורטות או שיש צורך לבצע בזכויות אלו שינויים.

בכל הליך תכנון של תכנית מפורטת, מתקיים דיון בוועדה לתכנון ובנייה, ולאחר המלצתו לאשרה, תופקד התכנית. ההפקדה מתבצעת באמצעות פרסום נתוני התכנית לתקופה קצובה לציבור לפי הנחיות החוק ומתן האפשרות לציבור לעיין במסמכיה, ולהביע התנגדותו לתכנית. במקרה שמוגשות התנגדויות, נקבע דיון בעניינן ובהתאם להחלטות יבוצעו או לא יבוצעו שינויים בתכנית. להסדרת הזכויות בקרקע משמעות כספית שבאה לידי ביטוי בהיטל השבחה, ואשר תיקבע על ידי שמאי שיעריך את ההשבחה שנעשתה לנכס על ידי קביעת הזכויות החדשות. תשלום ההשבחה חל בעת מימוש הזכויות (בהגשת תכנית להיתר בניה) או בעת מכירת הנכס.